Ett fastighetsköp är ofta den största investeringen en privatperson gör. Men vad händer om fastigheten inte motsvarar vad som avtalats eller de förväntningar som köparen haft? I den här artikeln har vi sammanställt några av de viktigaste sakerna som du ska tänka på när du köpt en fastighet.
Fel i fastighet föreligger om fastigheten avviker från vad säljaren och köparen har avtalat vid köpet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna har haft anledning att förvänta sig. Som köpare kan man ha större förväntningar om man köper ett nyare hus än om man köper ett gammalt hus. Köparen har innan köpet en långtgående undersökningsplikt och får bara göra gällande sådana fel som köparen inte borde ha upptäckt innan köpet.
Ytterst är säljaren ansvarig för fel i den sålda fastigheten tills dess att tio år har passerat sedan köparen tillträdde fastigheten – så länge köparen reklamerat felet i rätt tid. Köparen måste reklamera felet till säljaren inom skälig tid (reklamationsfristen) från det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Reklamerar inte köparen felet till säljaren inom skälig tid kan köparen inte kräva ersättning eller prisavdrag från säljaren med anledning av felet.
Två centrala frågor i dessa typer av ärenden är alltså;
1.) När börjar reklamationsfristen att löpa?
2.) Hur lång tid är skälig tid?
Reklamationsfristens början
Reklamationsfristen börjar enligt lagens lydelse löpa när köparen märkt eller borde ha märkt felet. I vissa fall är detta väldigt tydligt, till exempel om det plötsligt läcker in vatten vid en regnskur, medan det i andra fall är mer otydligt. Individuella faktorer såsom köparens sakkunskaper kan också påverka bedömningen av när köparen borde ha uppmärksammat felet.
I praxis har reklamationsfristen ansetts börja löpa när det framstår som sannolikt för köparen att fastigheten är behäftad med fel. Det kan handla om att ett faktiskt fel framträder genom en undersökning av fastigheten eller att köparen får kännedom om ett rättsligt fel genom att tredje man framställer ett trovärdigt krav.
Reklamationsfristens längd
Vad innebär då ”inom skälig tid”? Det finns ingen definitiv tidsfrist att förhålla sig till. Regelmässigt gäller däremot att köparen måste agera utan oskäligt dröjsmål. Högsta domstolen har i ett fall godkänt en reklamationsfrist om 4,5 månader. Detta är troligtvis en yttre gräns och var sannolikt ett undantagsfall. I det nämnda fallet fördröjdes nämligen reklamationen av omständigheter som låg utanför köparens kontroll, närmare bestämt på grund av semestertider hos de sakkunniga som köparen hade anlitat. I ett annat fall har 3 månader ansetts vara för lång tid.
En näringsidkare som regelmässigt köper fastigheter i sin verksamhet har en kortare tid på sig att reklamera än en privatperson. Man måste alltså ta hänsyn till vem köparen är och vad denne har för behov av hjälp från en sakkunnig person för att kunna identifiera felet. Det finns även ett visst, om än begränsat, utrymme för att ta hänsyn till sjukdom och liknande omständigheter på köparens sida.
Sammanfattningsvis ska alltså bedömningen huruvida en reklamation har skett inom skälig tid eller inte göras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Utgångspunkten är dock att reklamationsfristen är förhållandevis kort.
Köpare – tänk på detta!
Det är viktigt att man som köpare reklamerar ett misstänkt fel till säljaren skyndsamt. Vårt råd är reklamera först och utred sen! Eftersom lagen endast föreskriver ett krav på så kallad neutral reklamation behöver du som köpare inte specificera dina anspråk vid den första kontakten med säljaren. Du behöver inte vara säker på felets utsträckning eller att det är att betrakta som dolt. Det viktigaste är att du påtalar felet för säljaren direkt när det framstår som sannolikt att det föreligger. De specifika kraven kan du framställa vid ett senare tillfälle.
Har du upptäckt ett fel i en fastighet du köpt? Eller har du kanske mottagit en reklamation avseende en fastighet du sålt? Ta kontakt med våra kunniga advokater och biträdande jurister på området så hjälper vi dig.
